Los suegros de Paul son propietarios de un terreno a las afueras de Lima. Ellos le han propuesto que construya una casa en dicho predio: Además, le han ofrecido pasar la propiedad a su nombre una vez terminada la construcción. Paul nos pregunta, desde un punto de vista legal ¿Es una mala idea construir en terreno ajeno?. Empecemos viendo qué es la accesión o construcción en terreno ajeno en el Perú.
1. ¿Qué es la accesión o construcción en terreno ajeno en el Perú?
En nuestro ordenamiento jurídico, la accesión constituye un modo adquisitivo originario de la propiedad, consiste en la atribución al propietario de un bien de todo aquello que le une o adhiere materialmente a él
Lee también: ¿Qué es el impuesto predial?
2. ¿Qué significa la construcción en terreno ajeno de buena fe?
La edificación de buena fe en terreno ajeno se entiende como aquella acción que realiza el sujeto pensando que esta es lícita. Es decir, el constructor actúa con la convicción de la licitud de aquella acción bajo la idea de un error excusable sobre la pertenencia del suelo
3. ¿Si construyo en terreno ajeno pierdo lo construido?
Al respecto, dependerá si el que construyó en terreno ajeno lo hizo de buena o mala fe. De esta manera, si se construyo de buena fe, el propietario del bien puede decidir entre quedarse con la construcción u obligar al invasor a pagar el valor comercial del terreno.
Por otro lado, si el invasor construyó de mala fe, el propietario del terreno puede exigir la destrucción de la edificación, en caso le cause perjuicio. Además, puede exigir el pago de una indemnización o quedarse con la edificación sin que este deba pagar su valor.
4. ¿Qué puedo reclamar si invertí en una propiedad que no es mía?
Sobre el particular, puedes reclamar las mejoras en un inmueble. Como consecuencia, si realizas mejoras o inversiones en propiedad ajena, puedes reclamar lo que invertiste dependiendo del tipo de mejoras realizadas.
Al respecto, la ley distingue tres clases de mejoras. Las necesarias son las que evitan que el bien se deteriore o se destruya, como reparar un techo que se filtra o reforzar muros que amenazan con caer. Las útiles son las que, sin ser indispensables, aumentan el valor o la rentabilidad del inmueble, como ampliar un ambiente. Por último, las mejoras de recreo son aquellas que solo sirven para embellecer o dar comodidad, como una piscina o un jardín decorativo.
En tu caso tienes derecho al reconocimiento del valor actual de las mejoras necesarias y útiles que existan al momento de devolver el bien. No obstante, las mejoras de recreo solo pueden retirarse si pueden separarse sin causar daño, salvo que el propietario decida pagar su valor. Este derecho desaparece si las mejoras se hicieron después de haber sido notificado judicialmente para devolver el inmueble, salvo que se trate de reparaciones necesarias.
5. ¿Qué sucede si el propietario del terreno actúa de mala fe?
La mala fe del propietario del terreno se traduce en el conocimiento que este tiene sobre la edificación que se realiza en su terreno.
En este caso el constructor decidirá entre exigir el pago de la edificación o pagar el valor comercial del terreno al propietario. Esto significa que estamos ante un “derecho de opción” que le corresponde a aquel que construyó de buena fe.
6. ¿Qué sucede si construyo en terreno ajeno de mala fe?
Sobre el particular, el dueño del terreno se convierte en titular de la edificación, sin obligación de pagar su valor. Asimismo, puede exigir la destrucción de la construcción, además del pago de la indemnización. Cabe señalar que la indemnización sólo procede cuando el propietario opta por la demolición.
También podría interesarte: ¿Si vendo una casa heredada tengo que pagar impuestos?
7. En conclusión
Si actúas de buena fe y construyes o realizas mejoras importantes sin saber que el terreno o inmueble no te pertenecía,, la ley le permite ejercer el derecho de retención, es decir, mantener el bien hasta que se te reembolse el valor de las mejoras. Es importante mencionar que, una vez que entregas la propiedad, solo tiene dos meses para exigir el pago antes que la acción prescriba.
Finalmente, invertir en un inmueble ajeno no siempre significa perderlo todo. En tal sentido, la ley reconoce el esfuerzo y la inversión del poseedor, pero establece reglas claras para evitar abusos. Por consiguiente, si vas a invertir en una propiedad que no está a tu nombre, es importante contar con respaldo legal y conocer tus derechos.
Toma nota
- El Código Civil peruano, resolvió el problema jurídico sobre construcciones realizadas en terreno ajeno, mediante los artículos 941 al 944.
- Así, la norma considera aspectos de cuándo una construcción se realizó de buena fe o de mala fe ya sea por parte del dueño del terreno como por el invasor.
- Gracias a estas disposiciones se puede dar solución a los casos de construcción en terreno ajeno en Perú.
- La conducta pasiva del propietario, adquiere relevancia si la conducta activa del constructor es de buena o mala fe.
No hay comentarios:
Publicar un comentario